부동산간접투자 리츠(REITs : Real Estate Investment Trusts)란?

리츠(REITs : Real Estate Investment Trusts)란?

다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 실물 부동산, 개발사업, 유가증권 등에 투자하여

발생하는 수익을 투자자들에게 배당하는 주식회사 형태의 부동산 간접투자상품으로 부동산투자회사로 불립니다. 

리츠는 부동산시장의 선진화, 투명화, 효율화 추진 및 부동산 관련 자본시장의 성장을 목적으로 도입되었습니다.

외환위기 이후 2000년대 초반 우리나라에 도입된 리츠는

현재 부동산 시장의 안정화, 금융 및 기업구조조정 지원 등의 역할을 수행하면서

부동산 펀드와 함께 부동산간접투자기구의 중요한 수단 중 하나로 발전하고 있습니다. 

아울러 리츠는 일반 투자자에게도 간접적인 부동산 투자기회를 제공함으로써,

부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하여 국민경제의 발전에 크게 이바지하고 있습니다.

리츠의 종류

구분	형태	투자대상	내용
위탁관리 리츠	명목회사	일반부동산	자산의 투자·운용 등 전반적인 자산관리를 외부의 전문 자산관리회사에 위탁하는 형태의 리츠
기업구조조정(CR리츠)	명목회사	기업구조조정용부동산	기업의 채무상환을 위해 매각하는 부동산을 대상으로 설립되고 자산관리는 외부의 전문 자산관리회사에 위탁하는 형태의 리츠
개발전문리츠	명목회사  or  실체회사	개발가능부동산	부동산 개발사업에 투자하고 자산의 투자·운용 등 전반적인 자산관리를 직접 또는 외부의 전문 자산관리회사에 위탁하는 형태의 리츠 (개발전문리츠는 주로 실체형의 개발전문자기관리리츠로 또는 명목회사형의 개발전문위탁관리 리츠로 설립됨)
자기관리 리츠	실체회사	일반부동산	자산의 투자·운용 등 전반적인 자산관리를 자체 자산운용 전문인력으로 직접 수행하는 형태의 리츠

리츠의 기본 구조

자산관리회사

- Deal Sourcing : 투자 부동산 물색 및 매입

- Funding : 투자자 모집, 최적자본구조설계, Risk 관리방안

- Asset management : 영업인가, 리츠 법인설립, 부동산 임대운영 수입 제고, 리츠 회사의 주총·이사회 진행, 부동산 매각, 리츠 청산

자산보관회사

리츠의 부동산 등 재산을 안전하게 보관·관리하는 은행 등

일반사무관리회사

리츠의 계산·회계 등 일반적인 사무업무를 처리하는 은행 또는 전문업체

REITs 장점 : 투자자관점

수익성

- 충분한 시장 조사와 분석을 통한 부동산 투자로 투자 위험 대비 높은 수익률을 기대할 수 있음

- 리모델링 등 전문적이고 체계적인 자산관리를 통하여 부동산 가치를 높여 추가 이익이 가능

- 안정되고 예측 가능한 Cash-flow (임대수익+관리수익)로 안정적인 배당수입 확보와 동시에 부동산 가격 상승시 추가이익 기대

안정성

- 투자대상이 실물자산인 부동산이므로 물가가 상승해도 투자가치의 하락 위험의 최소화 가능

- 최악의 경우 보유부동산 처분으로 투자원금 손실을 최소화할 수 있고, 임대료, 공실률, 관리비용 등에 대한 합리적인 투자분석을

  통하여 안정적인 주주수익률을 제시

유동성(환금성) 및 투자기회 확대

- 상장된 리츠의 경우, 필요할 때 보유 주식을 팔아 현금화 할 수 있음(환금성)

- 개인 투자자 등의 소규모 자금으로도 대형 부동산의 투자 기회를 얻을 수 있음

세제 혜택

- 배당가능 이익의 90% 이상을 배당할 경우, 법인세 없음 (법인세법 제51조의 2) 

- 직접 투자시 토지재산세 누진과세(종합합산 및 별도합산) 및 종합부동산세 누진과세가 적용되나, 리츠를 통한 투자시 토지재산세가

  시가표준액의 0.2% 단일세율을 적용받으며, 종합부동산세 대상에서 제외(지방세법 제182조, 지방세법 시행령 132조)

REITs 투자규모 추이

국내 리츠 규모는 총자산기준으로 약 18조원 . 총 리츠 개수 125개. (2015.12.31일 기준)

부동산간접투자시장과 REITs

부동산간접투자기구 일반 비교 (REITs / REF / PFV)

구분	REITs	부동산펀드(REF)	PFV
근거법령/설립	부동산투자회사법 (국토교통부 인가)	자본시장법 (금융위원회 신고)	법인세법 (금감위 등록제)
형태	주식회사	신탁형 / 회사형	주식회사
최소자본금	위탁: 50억 / 자기관리: 70억	규제없음	50억
주식분산	1인 지분 40% 초과금지. 공모예외기관(국민연금,공제회등)은  1인 100% 투자 가능.	신탁형: 없음 회사형: 금융업법 등에 의한 제한	금융업법 등에 의한 제한
개발산업	총자산의 30% 이내 가능. 개발리츠는 70% 이상 가능.	제한 없음	제한 없음
자금차입	순자산의 10배 이내 가능(주총특별결의)	제한 없음	제한 없음
자금대여	불가 ( Mortgage REITs 불가)	가능 (PF형 REF)	제한 없음
세제혜택	90%이상 배당시 법인세 비과세 (자기관리리츠 제외)	90%이상 배당시 법인세 비과세	90%이상 배당시 법인세 비과세

자산관리회사(AMC : Asset Management Company)란?

부동산투자회사법에 의한 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠, 개발전문리츠 등을 운영하는 회사로

리츠 자산을 수탁받아 운용하는 회사입니다.

투자 대상 선정부터 리츠 설립 및 영업인가, 자금 조달, 부동산 매입·관리·처분, 청산 등

일련의 과정을 명목회사 형태인 리츠를 대신하여 담당하는 회사입니다.